Oversluiten of niet?

Inmiddels nadert het einde van het jaar en zijn we nog steeds aan het wikken en wegen over het wel of niet oversluiten van onze hypotheek. Vier weken vakantie heeft ook niet geholpen, maar daarnaast vinden we het gewoon een lastige beslissing.

We hebben ondertussen wel al gepolst bij mijn familie of we de hypotheek eventueel nog langer via hen kunnen laten lopen. Het antwoord was een voorzichtige ja, (maar). Maar dan maken we geen gebruik van de ontzettend lage rentes – we zitten nu op 2,3% en dat zou zo blijven. We zitten dan nog steeds vast aan een geldovereenkomst bij familie, iets wat me niet heel lekker zit. En dan blijft het een erg tijdelijk iets, want we zouden dan weer een overeenkomst hebben voor de korte termijn.

Voors & tegens

Aan de andere kant, oversluiten kost natuurlijk wel geld. Je moet langs een notaris, je huis moet getaxeerd worden, en dan heb je nog de afsluitkosten bij de hypotheekverstrekker. Bovendien is bij veel hypotheken een overlijdensrisicoverzekering (ORV) verplicht, terwijl we die nu niet hebben.

Daar komt nog bij dat ik, vanwege mijn studieschuld, niet zomaar een hypotheek voor de hele nog openstaande schuld kan krijgen. Het huis staat nu namelijk alleen op mijn naam en als we dat ook nog mee willen nemen en het samen willen kopen, schieten de kosten nog verder omhoog. Dus als we dit willen doen betekent het ook een smak spaargeld investeren, of om op de hypotheek af te lossen, of op mijn studieschuld.

De kosten voor oversluiten schatten we op zo’n €1600, als we zoveel mogelijk zelf doen. Dat valt op zich te overzien, zeker als je uitgaat van een veel lagere rente (rond de 1,7% op dit moment voor onze situatie), die we ook nog eens voor 20 jaar zouden kunnen vastzetten. Netto zou het ons ongeveer €120 per maand schelen. Die kosten verdien je dus in iets meer dan een jaar weer terug. Aangezien we hier liefst nog drie jaar blijven wonen kan dat dus wel uit.

Hoeveel & hoe lang?

Twee dingen waar we sterker over twijfelen zijn de rentevaste periode en de hoogte van de hypotheek. Die eerste vooral omdat het best zo kan zijn dat de rentes nog verder omlaag gaan. Voor een jaar vastzetten zit je nu al onder een procent rente! Is het dan niet zonde om nu voor bijvoorbeeld twintig jaar vast te zetten en een eventuele verdere daling mis te lopen? Of moeten we het dan splitsen, een deel langer en een deel korter vastzetten? Maar levert dat niet veel extra gedoe op? Of…?

Tot slot dus nog de hoogte van de hypotheek. Zoals ik al zei kan ik op dit moment nog niet het hele bedrag lenen. Mijn salaris gaat als het goed is komend jaar wel flink omhoog, maar ja, wie weet wat er nog verandert. Ik heb nu een vast contract, dat is een zekerheid. Bovendien kunnen we dan langer van de lagere kosten profiteren (go #teamlagelasten!). En we hebben spaargeld dat we zouden kunnen inzetten – dat was toch al voor een een toekomstig huis weggezet.

Het duizelt ons een beetje

We zouden nu in een klap bijna €15.000 kunnen aflossen op onze hypotheek zodat we kunnen oversluiten. Dan is wel al ons huis-spaargeld weg. Op zich geen ramp, maar dan zouden we niet meer ineens kunnen verhuizen, mochten we nu opeens ons droomhuis vinden. Niet dat we op zoek zijn, maar toch. Het voelt niet heel relaxt om dat potje weer op nul te zetten, zelfs niet als het uiteindelijk (via een lagere hypotheek en dus meer overwaarde) toch in een nieuw huis terecht zou komen.

We zouden ook een soortgelijk bedrag op mijn studieschuld (á €18.000) kunnen aflossen. Dan is nog steeds ons spaargeld weg maar kan ik wel meer hypotheek krijgen. En dan lopen we nooit meer tegen het probleem van “te weinig” hypotheek kunnen krijgen aan.

Maar ja, aflossen op een studieschuld met rentepercentage 0,01% is niet zo aantrekkelijk. En een volgend huis kopen we in theorie toch samen, dus dan kunnen we al meer dan genoeg hypotheek krijgen met twee modale inkomens. Meer dan we willen zelfs. Plus de rente die je niet over je hypotheek hoeft te betalen door daarop af te lossen is dus minimaal ~1%, dat is een stuk meer dan 0,01% en ook nog eens over een veel groter bedrag.

We zouden ook nog de rente over twee of vijf jaar kunnen vastzetten. Omdat we ergens in die periode toch hopen te verhuizen. En dan zijn er waarschijnlijk nog tig opties waar we niet aan denken. Aaaaaaah! Zo lastig, keuzes maken. En de toekomst proberen te voorspellen…

Hoe maken jullie dit soort keuzes? Sec kijken naar de kosten en op basis daarvan kiezen? Hoe wegen jullie dan risico’s (zoals de rente bijvoorbeeld) mee? Alle tips zijn welkom!